Nuovo contro usato: il mercato israeliano si spacca in due

Che si acquisti a Gerusalemme, a Netanya o a Tel Aviv, che si viva a New York, a Londra, a Mosca o a San Paolo, torna sempre la stessa domanda: il mercato immobiliare israeliano si sta riprendendo o sta affondando? I dati pubblicati tra luglio e ottobre 2026 offrono una risposta sfumata: fa entrambe le cose contemporaneamente. Il nuovo e l'usato seguono ormai traiettorie diverse, e comprendere questo scarto cambia il modo di negoziare un acquisto.

La primavera: un nuovo in crescita, un usato in netto calo

Secondo l'Ufficio centrale di statistica (CBS), ripreso da JFeed e TheMarker, tra marzo e maggio 2026 sono stati venduti 21.390 alloggi, ovvero il 10,6% in meno rispetto al trimestre precedente e il 5,7% in meno rispetto a un anno prima. Ma questa media nasconde due mercati opposti. Le vendite di alloggi nuovi hanno raggiunto le 8.910 unità, in aumento dell'8,2% su base annua, mentre le rivendite sono crollate a 12.480 alloggi, ovvero il 17,2% in meno rispetto al trimestre precedente. Circa il 29% degli alloggi nuovi venduti in questo periodo rientrava in programmi di edilizia agevolata.

Nello stesso periodo, lo stock di alloggi nuovi invenduti raggiungeva le 84.130 unità, ovvero 28,9 mesi di vendite al ritmo attuale. Gerusalemme ne contava 10.368 e Tel Aviv-Giaffa 9.811. In altre parole: promotori che devono smaltire le scorte, e venditori di alloggi usati che faticano a trovare acquirenti.

Un'estate altalenante

I mesi successivi sono stati turbolenti. A maggio sono stati venduti 8.246 alloggi (+23% su base annua), di cui 3.613 nuovi (+51%) e 4.633 usati (+7%). A giugno il volume è salito a 8.757 transazioni (+50% su base annua), con 3.593 alloggi nuovi (+84%) e 5.164 usati (+33%), mentre gli acquisti da parte di investitori raggiungevano le 1.392 unità (+64%). Poi luglio ha fatto scemare l'entusiasmo: 7.692 alloggi venduti, ovvero il 12% in meno rispetto a giugno e il 4% in meno rispetto a luglio 2025.

Il dettaglio di luglio conferma la scissione: 2.968 alloggi nuovi (+9% su base annua) contro 4.724 usati (-11% su base annua). Gli acquisti degli investitori sono scesi a 1.146 unità, ovvero il 18% in meno rispetto a giugno e il 4% in meno rispetto a un anno prima.

Lo Stato, primo sostegno del nuovo

Una cifra spiega in gran parte la resistenza del nuovo: secondo il Times of Israel, i programmi di edilizia agevolata hanno rappresentato il 41% delle transazioni di alloggi nuovi a luglio, contro il 38% precedente (una misurazione mensile, non direttamente comparabile al dato trimestrale del 29% citato sopra). Il mercato del nuovo è quindi sempre più trainato da acquirenti idonei a dispositivi pubblici, mentre quello dell'usato dipende maggiormente dalla domanda libera, più sensibile al costo del credito e al clima di sicurezza.

Un acquirente della diaspora deve verificare, progetto per progetto, la quota di alloggi interessata e le condizioni di accesso a questi programmi, che si basano su criteri di idoneità fissati dallo Stato.

Cosa dicono i prezzi?

Sul fronte prezzi, il CBS ha registrato un calo dell'1% nel periodo aprile-maggio 2026, il più forte in otto anni secondo il Times of Israel, seguito da una stabilizzazione: +0,1% a maggio-giugno e +0,2% a giugno-luglio, per un calo annuale dell'1,2%. Le differenze regionali sono marcate: su base annua, Gerusalemme cresce dell'1,1% e il distretto Nord dell'1,0%, mentre il distretto Centro arretra del 3,2%. Al tasso del 2 ottobre 2026 (3,07 shekel per un dollaro), un appartamento da 3 milioni di shekel si attesta intorno ai 977.000 dollari.

Altri due segnali meritano attenzione. Da un lato, il Times of Israel rileva che quasi il 90% della capacità di manodopera edile persa dal 7 ottobre 2023 è stata recuperata, il che dovrebbe sostenere il ritmo dei cantieri. Dall'altro, gli affitti sono aumentati del 4,4% su base annua (dati di maggio, Times of Israel): un dato utile per qualsiasi investitore della diaspora che valuti un acquisto destinato alla locazione.

Cosa cambia per un acquirente straniero

Per l'acquirente non residente, questa scissione è più un'opportunità che un rischio, a condizione di trarne le giuste lezioni. Sul nuovo, il Jerusalem Post descriveva a giugno promotori più flessibili e piani di pagamento allungati, con acquirenti che versano dal 15 al 20% di capitale proprio e saldano il resto solo alla consegna, talvolta anni dopo. Di fronte a uno stock di oltre 84.000 alloggi invenduti, il margine di negoziazione esiste, soprattutto nelle città che ne contano di più.

Sull'usato, la debolezza delle rivendite può aprire opportunità di prezzo, ma richiede prudenza: un immobile usato necessita di una verifica giuridica e tecnica più approfondita. La nostra guida definitiva all'immobiliare in Israele dettaglia i controlli essenziali, dalla registrazione dell'immobile alle garanzie applicabili.

Un mercato da leggere con attenzione

Il messaggio delle statistiche dell'estate 2026 è chiaro: non esiste più un unico mercato immobiliare israeliano, ma almeno due, e chi vince nella negoziazione dipende da ciò che si acquista. Per le comunità della diaspora, questo significa scegliere tra la visibilità di un nuovo pagabile a rate e lo sconto potenziale di un immobile usato.

Per sapere quale segmento corrisponde al vostro progetto, il team diImmobilier.co.il vi accompagna in ogni fase, dall'estero.