Expulser un locataire en Israël : la procédure accélérée

Votre locataire en Israël ne paie plus, ou refuse de quitter l'appartement à la fin du bail ? Depuis la France, la tentation est grande de « régler le problème » soi-même. C'est pourtant la pire des solutions : le droit israélien impose de passer par le juge, mais il a prévu pour cela une procédure spécialement accélérée, la tviat pinouï mouskhar (תביעת פינוי מושכר). Voici comment elle fonctionne, étape par étape.

I. Pas de justice privée : ce que le propriétaire ne peut pas faire

Tant qu'il occupe les lieux, le locataire est titulaire d'un droit que la loi protège, même lorsqu'il est en tort. Changer les serrures, couper l'eau ou l'électricité ou faire enlever ses meubles expose le propriétaire à des poursuites civiles, voire pénales, et peut transformer un dossier gagné d'avance en un contentieux où il devient lui-même débiteur.

La seule voie légale est judiciaire. En attendant le jugement, le propriétaire dispose toutefois d'un levier immédiat : les garanties remises à la signature du bail. Pour un logement, la loi israélienne sur la location de 1971, complétée en 2017 par le chapitre dit de la location équitable (שכירות הוגנת), plafonne les garanties coûteuses pour le locataire (dépôt, garantie bancaire) à l'équivalent de trois mois de loyer, ou d'un tiers de la durée du bail si ce montant est inférieur. Le propriétaire ne peut les encaisser que dans les cas prévus, dont le loyer impayé et le refus de restituer le logement, après un avertissement laissant un délai raisonnable pour régulariser ; le solde est restitué dans les soixante jours suivant la remise des clés.

II. Dans quels cas peut-on demander l'expulsion ?

Trois situations ouvrent la voie à une demande d'expulsion :

• le bail est arrivé à son terme, sans renouvellement ni accord du propriétaire, et le locataire reste dans les lieux ;

• le locataire a gravement manqué à ses obligations (loyers impayés, sous-location interdite, dégradations) et le propriétaire a résilié le bail par une notification écrite, le plus souvent après une mise en demeure ;

• le bail comporte une clause de résiliation sans faute : pour un logement, elle n'est valable que si le locataire dispose du même droit, et le propriétaire doit alors respecter un préavis d'au moins quatre-vingt-dix jours.

Lorsque le bail s'est poursuivi tacitement après son terme sans nouvelle durée, chaque partie peut y mettre fin par un préavis raisonnable. Une exception importante : les locataires protégés (דיירים מוגנים), régis par la loi de 1972 sur la protection du locataire, échappent à la procédure accélérée. Ces baux très anciens relèvent d'un régime à part, bien plus favorable à l'occupant.

III. La procédure accélérée devant le tribunal de paix

La demande est portée devant le Beit Mishpat HaShalom (בית משפט השלום), le tribunal de paix du ressort de l'appartement. Le règlement de procédure civile de 2018 range la demande d'expulsion d'un bien loué dans la voie du dioun mahir (דיון מהיר), la « procédure rapide », avec des règles encore plus strictes que celles des autres litiges rapides :

• la demande ne peut porter que sur l'expulsion : les loyers impayés, les charges ou les dommages se réclament dans une instance distincte, que le propriétaire peut engager sans autorisation du juge ;

• la requête est accompagnée d'une déclaration sous serment du propriétaire, de la liste des pièces (bail, quittances, relevés, mises en demeure) et de la liste des témoins ;

• le locataire dispose de trente jours à compter de la signification pour déposer sa défense ; il ne peut former ni demande reconventionnelle ni appel en garantie d'un tiers ;

• il n'y a pas d'audience préliminaire : le tribunal fixe l'audience au plus tard trente jours après l'expiration du délai de défense, même si le locataire n'a rien déposé ;

• l'audience doit en principe tenir en une journée, et le jugement est rendu à l'issue des débats ou dans les quatorze jours.

Sur le papier, la procédure se boucle donc en quelques mois. En pratique, la charge des tribunaux et les difficultés de signification allongent souvent ce délai, qui reste néanmoins sans commune mesure avec celui d'une procédure ordinaire.

IV. Après le jugement : l'exécution forcée

Un jugement d'expulsion ne vide pas l'appartement par lui-même. Si le locataire ne part pas, le propriétaire dépose une demande d'exécution auprès du Hotsaa LaPoal (הוצאה לפועל), l'office des exécutions. Celui-ci adresse au locataire un avertissement formel, l'az'hara (אזהרה), qui lui laisse en principe vingt jours pour quitter les lieux ; pour un logement, ce délai ne peut jamais être inférieur à dix jours. L'avertissement précise, en termes simples, que faute de départ l'office pourra entrer dans l'appartement, l'évacuer et le remettre au propriétaire.

Passé ce délai, et sur autorisation du registraire de l'exécution, l'évacuation intervient dans les quatorze jours. Les meubles laissés sur place sont entreposés et peuvent être vendus ; si l'ancien locataire revient, l'office procède à une nouvelle évacuation sur simple demande. Un appel devant le tribunal de district reste possible pour le locataire, mais il ne suspend pas automatiquement l'exécution : il lui faut obtenir une décision expresse de sursis.

V. Le propriétaire qui vit en France : les points de vigilance

La procédure peut être menée entièrement à distance, à condition de l'avoir préparée. L'avocat israélien agit sur le fondement d'une yipouï koah (ייפוי כוח), la procuration ; la déclaration sous serment qui accompagne la demande doit être signée selon les formes admises par la loi israélienne, en Israël devant un avocat, ou depuis l'étranger devant le consulat d'Israël ou un notaire local avec apostille, ce qui demande de s'y prendre à l'avance.

Il faut ensuite pouvoir prouver : un bail écrit et signé, un historique clair des paiements, des mises en demeure écrites et datées, et l'adresse exacte du locataire pour la signification. Enfin, les loyers impayés se réclament dans une procédure séparée : face à un locataire insolvable, la rapidité de l'expulsion compte souvent plus que le montant théoriquement dû.

Conclusion – Pourquoi se faire accompagner par un avocat en expulsion de locataire ?

La procédure accélérée d'expulsion est l'un des outils les plus efficaces du droit israélien pour un propriétaire, mais elle ne pardonne pas l'improvisation : une résiliation mal notifiée, une demande qui mêle expulsion et loyers, une déclaration sous serment irrégulière ou une signification défaillante suffisent à perdre des mois. Pour un propriétaire résidant en France, chaque étape, de la mise en demeure à l'office des exécutions, gagne à être confiée à un avocat qui connaît les tribunaux et les délais réels.

Le cabinet Abitbol & Associés (Jérusalem – Paris), grâce à son expertise en droit immobilier israélien et franco-israélien, accompagne ses clients à chaque étape de la résiliation du bail, de la procédure d'expulsion et du recouvrement des loyers impayés en Israël.

Me Daniel Abitbol – Avocat, membre du barreau d'Israël – 13 rue Shimon Ben Shetah, Jérusalem – Tél. +972 (0)2 595 63 45 – [email protected] – Voir la page du cabinet sur immobilier.co.il