Pinuy-binuy em Israel: os direitos do proprietário antes de assinar

O seu edifício em Israel é alvo de um projeto de pinuy-binuy (פינוי בינוי) : um promotor propõe demoli-lo e entregar-lhe, alguns anos depois, um apartamento novo numa torre moderna. A oferta é atraente, mas compromete o seu bem por muito tempo e obedece a um enquadramento jurídico preciso. Eis o que um proprietário, sobretudo se reside em França, deve saber antes de assinar.

I. O que é um projeto de pinuy-binuy?

O pinuy-binuy, literalmente «evacuação-reconstrução», é a forma mais ambiciosa da renovação urbana israelita, a hithadshut ironit (התחדשות עירונית). Ao contrário do Tama 38 (תמ"א 38), que reforça e eleva um edifício existente, consiste em demolir um conjunto de edifícios antigos, muitas vezes das décadas de 1950 a 1970, para construir no lugar um complexo novo, mais denso e mais alto.

O promotor financia a operação graças aos apartamentos suplementares que venderá; cada proprietário cede o seu antigo apartamento e recebe uma habitação nova, geralmente maior, com estacionamento, elevador e divisão de segurança. O dispositivo é regido por uma lei específica e supervisionado pela Rashut Lehithadshut Ironit (הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית), a autoridade governamental da renovação urbana.

II. O que o proprietário recebe em troca do seu apartamento

Não se trata de uma venda clássica: o proprietário troca o seu bem por um bem futuro. Um contrato bem negociado prevê, portanto:

• um apartamento novo cuja área, andar, orientação e acabamentos são definidos desde a assinatura;

• o pagamento pelo promotor de uma renda de realojamento durante toda a duração das obras, bem como das despesas de mudança;

• uma garantia bancária nos termos da lei sobre a venda de habitações (חוק המכר דירות), que protege o valor do apartamento prometido em caso de incumprimento do promotor;

• o pagamento dos honorários do advogado que representa os proprietários perante o promotor;

• um regime fiscal favorável: dentro dos limites fixados pela lei, a troca está isenta de Mas Shevah (מס שבח) e de Mas Rechisha (מס רכישה), e a taxa de valorização Heitel Hashbaha (היטל השבחה) é suportada pelo promotor. Além destes limites, por exemplo se o proprietário obtiver uma contrapartida em dinheiro ou uma área claramente superior, uma tributação pode reaparecer.

Os proprietários mais idosos beneficiam ainda de proteções particulares: o promotor deve propor-lhes soluções adaptadas, como uma compensação para se realojarem noutro local ou numa residência para idosos.

III. A maioria qualificada e o proprietário «recalcitrante»

Um projeto de pinuy-binuy não exige unanimidade: uma maioria qualificada de proprietários pode arrastar os restantes. Este limiar, durante muito tempo fixado em 80% dos apartamentos, foi reduzido pelo legislador e situa-se hoje, sob certas condições, em torno de dois terços dos proprietários, com uma exigência paralela sobre as partes comuns; as modalidades exatas verificam-se projeto a projeto.

Uma vez atingida esta maioria, o proprietário que se recusa a assinar, o dayar sarvan (דייר סרבן), expõe-se a uma ação judicial dos seus vizinhos. O tribunal verifica se a recusa é «razoável»: um projeto inviável, a ausência de realojamento adequado ou garantias insuficientes são motivos legítimos. Uma recusa que vise apenas obter mais do que os outros pode, pelo contrário, ser considerada abusiva; o recalcitrante arrisca então ser condenado a indemnizar os vizinhos, ou mesmo ver um mandatário designado para assinar em seu lugar. É melhor negociar cedo, ao lado da maioria, do que sofrer tardiamente uma decisão judicial.

IV. Pontos de atenção para um proprietário residente em França

Muitos dos apartamentos em causa pertencem a francófonos que vivem em França, que os arrendam ou os ocupam algumas semanas por ano. A sua situação exige uma atenção particular.

Não confundir carta de compromisso e contrato

Os promotores costumam fazer assinar primeiro um documento preliminar, o ktav hitkhaïvut (כתב התחייבות), que lhes reserva o projeto. Apresentado como inofensivo, pode vincular o proprietário durante um longo período e nunca deve ser assinado sem uma leitura atenta.

A procuração e a assinatura à distância

O contrato definitivo é assinado em Israel, junto do advogado dos proprietários. Um proprietário residente em França pode assinar por procuração (ייפוי כוח), desde que seja precisa, confiada a um mandatário de confiança e estabelecida numa forma reconhecida em Israel: perante um notário israelita, perante o consulado de Israel em França, ou perante um notário francês com apostila e tradução. Uma procuração demasiado geral ou mal legalizada pode atrasar todo o projeto e enfraquecer a posição do proprietário.

Verificar a situação do bem no Tabu

Antes de qualquer assinatura, é preciso controlar o extrato do registo predial, o Tabu (טאבו) : o bem está inscrito em nome do proprietário, ou ainda em nome de um familiar falecido cuja herança nunca foi regularizada? Existe uma hipoteca, uma penhora ou uma hé'arat azhara (הערת אזהרה) antiga? Regularizar uma herança pode demorar vários meses; é melhor tratar disso antes que o projeto o exija.

Os rendimentos de arrendamento

O proprietário senhorio deve antecipar o fim do arrendamento no momento da evacuação e negociar uma indemnização pela perda de rendas; as consequências fiscais da operação em França merecem ser examinadas com um consultor competente em direito fiscal francês.

V. As grandes etapas de um projeto

• constituição de uma comissão de proprietários, a netsigut (נציגות), e escolha de um advogado que represente o conjunto dos proprietários;

• consulta a vários promotores e comparação das suas ofertas;

• negociação e depois assinatura do contrato pela maioria exigida;

• aprovação do plano urbanístico e obtenção do alvará de construção, fase frequentemente mais longa;

• evacuação, demolição, construção;

• entrega dos apartamentos novos e inscrição dos novos direitos no Tabu.

Entre a primeira assinatura e a entrega das chaves, é preciso contar vários anos: o contrato deve prever prazos limite e sanções a cargo do promotor, sob pena de o proprietário permanecer indefinidamente vinculado a um projeto que não avança.

Conclusão – Por que se fazer acompanhar por um advogado em pinuy-binuy?

O pinuy-binuy pode transformar um apartamento antigo numa habitação nova de valor claramente superior, sem desembolsar um shekel. Mas o proprietário compromete-se durante anos com base num contrato redigido por profissionais experientes. Um advogado verifica as garantias, os prazos, a fiscalidade e a validade das procurações, e, se conhecer a realidade dos proprietários que vivem em França, adapta à sua situação a assinatura à distância, a regularização dos títulos no Tabu e a proteção dos rendimentos de arrendamento.