Скрытые дефекты в Израиле: что не покрывает оговорка «as is»
В Израиле почти во всех договорах купли-продажи квартиры на вторичном рынке указывается, что объект продаётся «как есть» («as is»). Многие покупатели делают из этого вывод, что у них не будет никаких средств защиты, если после передачи ключей обнаружится дефект, а многие продавцы — что им не нужно ничего раскрывать. И те, и другие ошибаются: израильский закон обязывает продавца соблюдать принцип прозрачности, от которого договор не может отступить.
I. Отсутствие обязательных технических диагностик, но наличие обязанности соответствия
Французский покупатель привык получать от продавца пакет технических диагностик. В Израиле для жилья на вторичном рынке ничего подобного нет: продавец не обязан предоставлять никакого отчёта, а законные гарантии, которые должны предоставлять застройщики, касаются только нового жилья.
Тем не менее продажа между частными лицами не лишена правил. закон о продаже (Hok HaMekher – חוק המכר) 1968 года также применяется, с необходимыми адаптациями, к сделкам с недвижимостью. Он устанавливает ответственность за несоответствие (I-Hatama – אי התאמה) : продавец нарушает свои обязательства, когда передаёт объект, не обладающий качествами, необходимыми для его обычного использования, или не соответствующий согласованным условиям. На практике чаще всего встречаются два вида проблем:
материальные дефекты: протечки, влажность под плиткой, трещины, неисправные трубопроводы или электропроводка;
юридические дефекты, в первую очередь нарушения строительных норм (Harigot Bniya – חריגות בנייה) : пристроенная комната, застеклённый балкон или обустроенный этаж без разрешения на строительство (Heter Bniya – היתר בנייה).
II. Что покрывает оговорка «as is», а что — нет
Закон различает три ситуации.
Дефект, известный покупателю
Покупатель не может жаловаться на дефект, о котором он знал на момент подписания. Дефект, чётко описанный в договоре, не даст, таким образом, права на какие-либо претензии.
Скрытый дефект, неизвестный никому
скрытый дефект (Pgam Nistar – פגם נסתר) — это дефект, который разумная проверка не позволяла обнаружить. Закон разрешает покупателю ссылаться на него, если он уведомит продавца сразу после обнаружения. Но это правило не является императивным: если продавец сам не знал о дефекте, и в этом не было его небрежности, оговорка «as is» может его исключить. Это и есть её настоящая область применения.
Дефект, о котором умолчали
Это основное правило. Когда дефект связан с фактами, о которых продавец знал или должен был знать, и которые он не раскрыл, покупатель может ссылаться на него «независимо от любого соглашения», при условии, что он уведомит продавца сразу после обнаружения. Это правило является императивным: ни оговорка «as is», ни заявление покупателя о том, что он «всё проверил», не могут его исключить.
Верховный суд Израиля напомнил об этом в 2014 году в деле о доме, проданном «как есть», часть которого была построена без разрешения. Покупатели заявили в договоре, что проверили статус объекта в органах градостроительства, чего на самом деле не сделали. Тем не менее суд подтвердил расторжение сделки и возврат уплаченной цены и большинством голосов отказался уменьшить компенсацию покупателям: только фактическое знание покупателя о дефекте освобождает продавца от ответственности, а не его небрежность. Таким образом, израильское право заменило принцип «пусть покупатель будет бдителен» на настоящую обязанность раскрытия информации (Hovat HaGuilouï – חובת הגילוי), являющуюся продолжением требования добросовестности (Tom Lev – תום לב) при переговорах.
III. Дефект обнаружен после покупки: правильные действия
Незамедлительно уведомить продавца в письменной форме. Закон требует «немедленного» уведомления, достаточно подробно описывающего дефект и дающего продавцу возможность прийти и его зафиксировать. Покупатель, который затягивает, рискует потерять свои права.
Зафиксировать дефект до проведения ремонта. За исключением срочных случаев, лучше заказать у инженера технический отчёт об осмотре — Bedek Bayit (בדק בית), и сохранить фотографии и сметы.
Выбрать правильное средство защиты. В зависимости от серьёзности: ремонт за счёт продавца, уменьшение цены на сумму потери стоимости, возмещение убытков или, в самых серьёзных случаях, расторжение сделки.
Не затягивать со временем. Иск о возмещении ущерба по общему правилу погашается исковой давностью через семь лет, но момент начала течения этого срока может вызывать споры: лучше действовать как можно раньше.
IV. Перед подписанием: превратить сомнения в условия договора
Законная защита не освобождает от необходимости проверки. Судебный процесс длителен и дорогостоящ, и придётся доказывать, что продавец знал или должен был знать. Для покупателя, особенно если он проживает во Франции и посетил объект всего один-два раза, рекомендуется:
заказать осмотр квартиры независимым инженером до подписания договора;
ознакомиться с строительным делом (Tik Binyan – תיק בניין) , хранящимся в муниципалитете, чтобы сравнить утверждённые планы с действительностью;
опросить домовой комитет (Vaad Bayit – ועד בית) о прошлых происшествиях и предстоящих работах;
получить от продавца письменные заявления: соответствие разрешению, отсутствие известных дефектов, отсутствие споров с соседями или муниципалитетом.
Для продавца, особенно если он продаёт из-за границы унаследованный или долгое время сдававшийся в аренду объект, лучшей защитой является прозрачность. То, что раскрыто в письменном виде в договоре, больше не может быть ему предъявлено; то, что было скрыто, может стоить ему всей цены продажи.
Заключение — Почему стоит обратиться к адвокату по вопросам скрытых дефектов?
Оговорка «as is» ошибочно успокаивает продавца и ошибочно тревожит покупателя. Важно то, что было проверено, заявлено и зафиксировано в письменном виде до подписания, а также быстрота реакции при обнаружении дефекта. Адвокат организует проверки, составляет заявления, которые будут иметь доказательную силу, и в случае затруднений направляет продавцу уведомление, требуемое законом, прежде чем вести переговоры или предпринимать действия.
