Новостройки против вторичного жилья: израильский рынок раскалывается надвое

Покупаете ли вы недвижимость в Иерусалиме, Нетании или Тель-Авиве, живёте ли вы в Нью-Йорке, Лондоне, Москве или Сан-Паулу, вопрос остаётся одним и тем же: восстанавливается ли израильский рынок недвижимости или продолжает падать? Данные, опубликованные с июля по октябрь 2026 года, дают неоднозначный ответ: происходит и то, и другое одновременно. Новостройки и вторичное жильё теперь движутся по разным траекториям, и понимание этого разрыва меняет подход к переговорам при покупке.

Весна: рост новостроек, заметное падение вторичного жилья

По данным Центрального статистического бюро (CBS), опубликованным JFeed и TheMarker, с марта по май 2026 года было продано 21 390 единиц жилья — на 10,6% меньше, чем в предыдущем квартале, и на 5,7% меньше, чем годом ранее. Но это среднее значение скрывает два противоположных рынка. Продажи новостроек достигли 8 910 единиц, увеличившись на 8,2% за год, тогда как перепродажи упали до 12 480 единиц, что на 17,2% меньше, чем в предыдущем квартале. Около 29% новостроек, проданных за этот период, относились к программам льготного жилья.

В то же время запас непроданных новостроек достиг 84 130 единиц, что соответствует 28,9 месяцам продаж при текущих темпах. В Иерусалиме их насчитывалось 10 368, а в Тель-Авиве-Яффо — 9 811. Иными словами: застройщики вынуждены распродавать свои запасы, а продавцы вторичного жилья с трудом находят покупателей.

Нестабильное лето

Последующие месяцы были неровными. В мае было продано 8 246 единиц жилья (+23% за год), из них 3 613 новостроек (+51%) и 4 633 вторичных объекта (+7%). В июне объём вырос до 8 757 сделок (+50% за год), включая 3 593 новостройки (+84%) и 5 164 вторичных объекта (+33%), в то время как покупки инвесторами достигли 1 392 единиц (+64%). Затем июль охладил энтузиазм: было продано 7 692 единицы жилья, что на 12% меньше, чем в июне, и на 4% меньше, чем в июле 2025 года.

Детали по июлю подтверждают раскол: 2 968 новостроек (+9% за год) против 4 724 вторичных объектов (-11% за год). Покупки инвесторами снизились до 1 146 единиц, что на 18% меньше, чем в июне, и на 4% меньше, чем годом ранее.

Государство — главная опора новостроек

Одна цифра во многом объясняет устойчивость новостроек: по данным Times of Israel, программы льготного жилья составили 41% сделок с новостройками в июле против 38% ранее (это ежемесячный показатель, напрямую несопоставимый с квартальной цифрой в 29%, приведённой выше). Таким образом, рынок новостроек всё больше опирается на покупателей, имеющих право на государственные программы, тогда как рынок вторичного жилья больше зависит от свободного спроса, более чувствительного к стоимости кредита и ситуации с безопасностью.

Покупателю из диаспоры следует проверять по каждому проекту долю квартир, подпадающих под эти программы, и условия доступа к ним, основанные на критериях соответствия, установленных государством.

Что говорят цены?

Что касается цен, CBS зафиксировал снижение на 1% в апреле-мае 2026 года — самое сильное за восемь лет, по данным Times of Israel, — а затем стабилизацию: +0,1% в мае-июне и +0,2% в июне-июле, при годовом снижении на 1,2%. Региональные различия заметны: за год Иерусалим вырос на 1,1%, Северный округ — на 1,0%, тогда как Центральный округ снизился на 3,2%. По курсу на 2 октября 2026 года (3,07 шекеля за доллар) квартира стоимостью 3 миллиона шекелей оценивается примерно в 977 000 долларов.

Стоит обратить внимание ещё на два сигнала. Во-первых, Times of Israel отмечает, что около 90% строительной рабочей силы, утраченной после 7 октября 2023 года, было восстановлено, что должно поддержать темпы строительства. Во-вторых, арендная плата выросла на 4,4% за год (данные за май, Times of Israel) — полезная информация для любого инвестора из диаспоры, рассматривающего покупку недвижимости для сдачи в аренду.

Что это меняет для иностранного покупателя

Для нерезидента этот раскол представляет собой скорее возможность, чем риск, при условии правильных выводов. Что касается новостроек, в июне Jerusalem Post описывал более гибких застройщиков и удлинённые графики платежей: покупатели вносят 15–20% собственных средств и оплачивают остаток только при сдаче объекта, иногда спустя годы. При запасе более 84 000 непроданных квартир пространство для переговоров существует, особенно в городах с наибольшим их количеством.

Что касается вторичного жилья, слабость перепродаж может открывать возможности по цене, но требует осторожности: вторичный объект нуждается в более тщательной юридической и технической проверке. Наш подробный гид по недвижимости в Израиле подробно описывает ключевые проверки — от регистрации объекта до применимых гарантий.

Рынок, требующий пристального изучения

Сигнал статистики лета 2026 года ясен: больше не существует единого израильского рынка недвижимости — их как минимум два, и исход переговоров зависит от того, что именно вы покупаете. Для сообществ диаспоры это означает выбор между прозрачностью новостройки с рассрочкой платежа и потенциальной скидкой на вторичное жильё.

Чтобы определить, какой сегмент подходит именно вашему проекту, командаImmobilier.co.il сопровождает вас на каждом этапе, даже если вы находитесь за границей.