Pinuy-binuy en Israel: los derechos del propietario antes de firmar

Su edificio en Israel está afectado por un proyecto de pinuy-binuy (פינוי בינוי) : un promotor propone demolerlo y entregarle, unos años después, un apartamento nuevo en una torre moderna. La oferta es atractiva, pero compromete su bien durante mucho tiempo y obedece a un marco jurídico preciso. Esto es lo que un propietario, especialmente si reside en Francia, debe saber antes de firmar.

I. ¿Qué es un proyecto de pinuy-binuy?

El pinuy-binuy, literalmente «evacuación-reconstrucción», es la forma más ambiciosa de la renovación urbana israelí, la hitjadshut ironit (התחדשות עירונית). A diferencia del Tama 38 (תמ"א 38), que refuerza y sobreeleva un edificio existente, consiste en demoler un conjunto de edificios antiguos, a menudo de los años 1950 a 1970, para construir en su lugar un complejo nuevo, más denso y más alto.

El promotor financia la operación gracias a los apartamentos adicionales que venderá; cada propietario cede su antiguo apartamento y recibe una vivienda nueva, generalmente más grande, con aparcamiento, ascensor y habitación blindada. El dispositivo está regido por una ley específica y supervisado por la Rashut Lehitjadshut Ironit (הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית), la autoridad gubernamental de renovación urbana.

II. Lo que el propietario recibe a cambio de su apartamento

No se trata de una venta clásica: el propietario intercambia su bien por un bien futuro. Un contrato bien negociado prevé por tanto:

• un apartamento nuevo cuya superficie, planta, orientación y prestaciones se definen desde la firma;

• la asunción por parte del promotor de un alquiler de reubicación durante toda la duración de las obras, así como de los gastos de mudanza;

• una garantía bancaria en el sentido de la ley sobre la venta de viviendas (חוק המכר דירות), que protege el valor del apartamento prometido en caso de incumplimiento del promotor;

• la asunción de los honorarios del abogado que representa a los propietarios frente al promotor;

• un régimen fiscal favorable: dentro de los límites fijados por la ley, el intercambio está exento del Mas Shevah (מס שבח) y del Mas Rechisha (מס רכישה), y la tasa de mejora Heitel Hashbaha (היטל השבחה) corre a cargo del promotor. Más allá de estos límites, por ejemplo si el propietario obtiene una contraprestación en dinero o una superficie claramente superior, puede reaparecer la imposición.

Los propietarios de edad avanzada se benefician además de protecciones particulares: el promotor debe proponerles soluciones adaptadas, como una compensación para reubicarse en otro lugar o en una residencia para personas mayores.

III. La mayoría calificada y el propietario «reticente»

Un proyecto de pinuy-binuy no exige unanimidad: una mayoría calificada de propietarios puede arrastrar a los demás. Este umbral, fijado durante mucho tiempo en el 80% de los apartamentos, ha sido reducido por el legislador y se sitúa hoy, bajo ciertas condiciones, en torno a los dos tercios de los propietarios, con una exigencia paralela sobre las partes comunes; las modalidades exactas se verifican proyecto por proyecto.

Una vez alcanzada esta mayoría, el propietario que se niega a firmar, el dayar sarvan (דייר סרבן), se expone a una acción judicial de sus vecinos. El tribunal verifica si la negativa es «razonable»: un proyecto no viable, la ausencia de una reubicación adecuada o garantías insuficientes son motivos legítimos. Sin embargo, una negativa dirigida únicamente a obtener más que los demás puede considerarse abusiva; el reticente corre entonces el riesgo de ser condenado a indemnizar a sus vecinos, o incluso de que se designe a un mandatario para firmar en su lugar. Es mejor, por tanto, negociar pronto, junto a la mayoría, que sufrir tarde una decisión judicial.

IV. Los puntos de atención para un propietario residente en Francia

Muchos de los apartamentos afectados pertenecen a francófonos que viven en Francia, quienes los alquilan u ocupan algunas semanas al año. Su situación requiere una atención particular.

No confundir carta de compromiso con contrato

Los promotores a menudo hacen firmar primero un documento preliminar, el ktav hitjaivut (כתב התחייבות), que les reserva el proyecto. Presentado como inocuo, puede vincular al propietario durante un largo período y nunca debe firmarse sin una lectura atenta.

El poder notarial y la firma a distancia

El contrato definitivo se firma en Israel, ante el abogado de los propietarios. Un propietario residente en Francia puede firmar mediante poder notarial (ייפוי כוח), siempre que sea preciso, confiado a un mandatario de confianza y establecido en una forma reconocida en Israel: ante un notario israelí, ante el consulado de Israel en Francia, o ante un notario francés con apostilla y traducción. Un poder demasiado general o mal legalizado puede retrasar todo el proyecto y debilitar la posición del propietario.

Verificar la situación del bien en el Tabú

Antes de cualquier firma, hay que controlar el extracto del registro de la propiedad, el Tabú (טאבו) : ¿está el bien inscrito a nombre del propietario, o todavía a nombre de un familiar fallecido cuya sucesión nunca se ha regularizado? ¿Existe una hipoteca, un embargo o una he'arat azhara (הערת אזהרה) antigua? Regularizar una sucesión puede llevar varios meses; es mejor ocuparse de ello antes de que el proyecto lo exija.

Los ingresos por alquiler

El propietario arrendador debe anticipar el fin del contrato de alquiler en el momento de la evacuación y negociar una indemnización por la pérdida de rentas; las consecuencias fiscales de la operación en Francia merecen ser examinadas con un asesor competente en derecho fiscal francés.

V. Las grandes etapas de un proyecto

• constitución de un comité de propietarios, la netsigut (נציגות), y elección de un abogado que represente al conjunto de los propietarios;

• consulta a varios promotores y comparación de sus ofertas;

• negociación y luego firma del contrato por la mayoría requerida;

• aprobación del plan urbanístico y obtención del permiso de construcción, fase a menudo la más larga;

• evacuación, demolición, construcción;

• entrega de los apartamentos nuevos e inscripción de los nuevos derechos en el Tabú.

Entre la primera firma y la entrega de las llaves, hay que contar varios años: el contrato debe prever plazos límite y sanciones a cargo del promotor, so pena de que el propietario permanezca vinculado indefinidamente a un proyecto que no avanza.

Conclusión – ¿Por qué hacerse acompañar por un abogado en pinuy-binuy?

El pinuy-binuy puede transformar un apartamento viejo en una vivienda nueva de un valor claramente superior, sin desembolsar un solo shekel. Pero el propietario se compromete durante años sobre la base de un contrato redactado por profesionales experimentados. Un abogado verifica las garantías, los plazos, la fiscalidad y la validez de los poderes notariales, y, si conoce la realidad de los propietarios que viven en Francia, adapta a su situación la firma a distancia, la regularización de los títulos en el Tabú y la protección de los ingresos por alquiler.